Location saisonnière : tenir ses obligations et sa taxe de séjour sans y passer ses soirées

La vraie charge : tout ce qui entoure chaque séjour

Accueillir des voyageurs prend du temps, mais ce n’est pas ce qui fait déborder les soirées. Ce qui pèse, c’est ce qui se répète autour de chaque séjour : tenir les calendriers à jour sur plusieurs plateformes, compter les nuitées pour la taxe de séjour, faire remplir et ranger les fiches de police, répondre aux mêmes questions sur l’accès et le wifi, caler le ménage entre deux départs.

Chacune de ces tâches répond à une règle précise, détaillée plus bas avec ses sources. Et presque toutes peuvent se faire toutes seules, à partir des réservations elles-mêmes.

Meublé de tourisme ou chambre d’hôtes : les deux déclarations

Un meublé de tourisme se déclare au maire avec le formulaire Cerfa n° 14004. La mairie délivre sans délai un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement¹. Un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile¹.

Une chambre d’hôtes se déclare en mairie avant le début de l’activité, avec le Cerfa n° 13566. Elle est limitée à 5 chambres ou 15 clients en même temps, le petit-déjeuner est obligatoirement compris et servi par le loueur, et l’activité est toujours considérée comme commerciale².

Ce que la loi Le Meur a changé

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a revu la fiscalité et donné de nouveaux pouvoirs aux communes³. Les points qui concernent un loueur autour de La Ciotat :

• Micro-BIC : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, de 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes, sur les revenus perçus à partir de 2025³⁴
• Résidence principale : la commune peut limiter la location à 90 jours par an au lieu de 120³
• Copropriété : une majorité des deux tiers suffit désormais pour interdire la location touristique dans le règlement³
• Sanctions : jusqu’à 10 000 € pour absence d’enregistrement et 20 000 € pour fausse déclaration³
• Performance énergétique : le calendrier d’interdiction des logements les plus énergivores est rappelé par service-public, à commencer par la classe G³

Le texte prévoyait une déclaration de tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026³. Le téléservice national qui doit la recevoir est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 par la Direction générale des entreprises⁵, et la commune de La Ciotat indique le même report¹⁸. Tant qu’il n’est pas ouvert, la démarche reste celle de votre mairie.

La taxe de séjour autour de La Ciotat

La taxe de séjour est instituée par la commune ou l’intercommunalité¹⁰. Au régime du réel, le voyageur la paie au loueur ou à la plateforme, qui la reverse ensuite à la commune ; son montant doit figurer sur la facture⁹. Pour un meublé non classé, le tarif est un pourcentage du prix de la nuitée, compris entre 1 % et 5 %⁹.

Autour de La Ciotat, chaque collectivité fixe son tarif et son calendrier. La Ciotat et Bandol collectent elles-mêmes ; la Métropole Aix-Marseille-Provence gère la taxe pour une partie de ses communes, dont Aubagne, Cuges-les-Pins et Roquevaire⁷.

Marseille, Cassis, Ceyreste ou Roquefort-la-Bédoule n’apparaissent pas sur la plateforme de la Métropole⁷ : leur tarif se consulte auprès de leur mairie. Quand une plateforme sert d’intermédiaire de paiement, c’est elle qui collecte la taxe au réel⁶¹⁰ ; pour les réservations directes, c’est vous.

La fiche de police pour les clients étrangers

Le Code de l’entrée et du séjour des étrangers vise explicitement les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes¹¹. Chaque client étranger remplit une fiche : nom, date et lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, téléphone et e-mail, dates d’arrivée et de départ prévu. Les enfants de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d’un adulte qui les accompagne¹¹.

Les fiches se conservent six mois et se remettent à la police ou à la gendarmerie sur demande ; leur transmission peut être dématérialisée¹¹.

Ce que coûtent vraiment les plateformes

Airbnb fait passer tous les hôtes à des frais de service uniques, entièrement déduits de leur versement : 15,5 % pour la plupart des hôtes¹². L’ancien modèle, où l’hôte paie 3 % et le voyageur le reste, est en voie de disparition¹².

Booking.com prélève un pourcentage fixe du montant total de la réservation, y compris les frais de ménage ou d’annulation, mais pas la taxe de séjour ; le taux exact dépend du pays, du type d’établissement et du contrat, et n’est pas publié¹³.

Les plateformes restent une vitrine utile, surtout pour se faire connaître. Mais le voyageur ravi qui revient l’année suivante, ou qui vous recommande, n’a aucune raison de repasser par elles, si vous lui offrez une réservation directe aussi simple. Le raisonnement vaut aussi pour une table : notre guide des réservations de restaurant sans commission.

Réserver en direct sans risquer le double booking

Le risque, quand on vend sur plusieurs canaux, c’est la double réservation. Les plateformes se synchronisent par calendrier iCal, mais pas en temps réel : Airbnb se met à jour toutes les trois heures¹⁴, Booking.com importe les calendriers toutes les deux heures¹⁵. Entre deux synchronisations, un même créneau peut être vendu deux fois.

Le calendrier unique réduit fortement le risque sans le supprimer tout à fait, tant que les plateformes ne se synchronisent qu’à intervalles. Prévoir une courte marge entre deux séjours reste prudent.

Votre fichier clients et le RGPD

Les coordonnées de vos voyageurs se conservent le temps de la relation commerciale, puis trois ans après sa fin, selon le référentiel de la CNIL pour la gestion commerciale¹⁶. Pour leur écrire des offres par e-mail, il faut leur consentement ; une exception existe pour vos propres clients, au sujet de prestations analogues, à condition de leur permettre de refuser à chaque envoi¹⁷.

Questions fréquentes